北京房价飙升背后：楼市怪象显露危险信号(图)

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                            http://www.sofang.com.cn  摘自：新京报
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　　 而该楼盘还未到放盘日，在登记初期就根据“已远超过楼房总数的登记量”将均价从8300元提高到8500元。
　　“这个博弈不成立，博弈是需要掌握资源。”北京朝阳大地房地产经纪公司总经理段枚焱说，开发商手里有大量的土地资源，且经济实力远远高于普通购房者，购房者无法与开发商抗衡。
　　今年初，在房价同样上涨的广州，市委书记林树森则怒斥开发商联合哄抬房价，其本身就是“抢劫”。
　　这一观点，在北京，被首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆教授同样认可。
　　他认为，房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里，因为房地产市场是一个半垄断的市场，往往开发商会结成价格联盟。
“虽然没有公开抬价，但完全是合谋力挺房价。”张跃庆说，不管房子的品质如何，周边楼盘的最高销售价总是被新楼盘比对参照，且定期上调房价。
　　某房地产开发商向本报记者介绍，“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”
　　“地荒论”下的利益推手
　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”王珏林则认为，政府并没有做好监管。
　　“再不买，多少钱都买不着了。”4月9日，国贸房展会上，东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是，以后城里面不再批地，就不会再有新楼了。
　　而这个楼盘确实演绎了涨价传奇：去年12月份开盘价8000元左右，日前已涨至8800元左右。
　　在北京房价持续高幅度上涨的同时，“地荒”论则促使这一速度变的更快。
　　实际上，在去年7月份，北京市国土局发布当年的供地指标就公布，二环以内将不再新增住宅商品房建设用地，但同是出于北京国土部门的数据显示，去年实际出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米，仅仅占到计划出让土地的35%左右。
　　另一方面，地价飙升，也直接带来了房价的上扬。
　　4月17日，丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍，最后拍出3.41亿元的至高价。
　　经核算，每平方米的土地最终出让价格为3376元，得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是，“销售不低于8000元/平方米才有利益”。
　　这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份，开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元/平方米，目前的销售均价也仅为6500元/平方米。
　　一天后，在北京市土地交易大厅，温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币，而当地在售楼价每平方米仅五六千元。
　　业内人士给出的估算是，如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算，理论上，一年以后，这一地块变成可售楼盘，房价将不低于12000元/平方米。
　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。
　　中大恒基不动产营销总经理王述介绍，2004年8月31日后的“土地招拍挂新政”之后，土地价格大幅上涨的同时其出让操作也更加规范，但问题是，在政府获得土地增值收益的同时，房地产开发商的利益空间并未缩减，最后的结果是，购房者成为最后的承担者。
　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”建设部政策研究中心副主任王珏林则认为，政府并没有做好监管，应该用行政的手段把市场上的房价拉开层次（价格层次和面积层次）。
　　炒房团暗涌
　　在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始“试水”北京，而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。
　　4月22日，宣武区广安门远见名苑，在尾盘开盘当日，已经拥有了附近五套房产的李先生又进行了登记。
　　“这次我想买了再卖。”他说，他的房子因为拆迁获得了90余万元补偿款，他首付买了四套房子，出租后月进账8400元。这一次，他看到了超过10%的房价增长率，想借机“炒炒试试”。
　　远见名苑小区北门口附近的一家中介公司，工作人员向记者介绍，放盘多套授权出售的业主有很多，多为附近的朗琴园、蝶翠华亭、远见名苑等楼盘。
　　从去年6月份对办理房产证后两年上市交易的房产征收营业税，这一点在很多中介公司看来，并没有根本抑制炒房，多名中介公司工作人员介绍，5个点的营业税通常被要求由买房者承担，“如果由卖方承担，他会提高房价，都是一样的结果。”
　　小马厂社区一中介公司向记者介绍，为避免交纳营业税，他们通常让买卖双方达成一致，先公正两年后再过户。
　　很多代理公司给出的说法是，在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始“试水”北京，而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。 　　“地产大鳄”潘石屹所开发楼盘中，山西客户数量占外省客户首位，约15%，有媒体称“山西煤老板购房团大把大把现金支付买楼”，正逐渐演化为继温州人之后的第二个全国性购房群体。
　　据介绍，在珠江骏景，六成以上的业主都是温州人，而富力城，温州业主也达到了三成以上，现在的二手房价格已经过万，几乎超过了开盘价一倍。
　　《楼市》市场研究部和搜狐焦点网联合进行的网上调查结果显示，北京住宅产品中以投资为目的的购买人群占到26%，“北京东部楼盘投资比例至少达到40%以上”，一位业内人士这样表达。
　　另一方面，外资的注入也将暗推北京楼市。据4月18日《21世纪经济报道》称，“如弥漫京城的沙尘暴一样，外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市常”今年第一季度，中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明，并会在中国持续等待2-3年，“进入房地产市场是最好的方式”。
　　一则消息是，4月20日，在“促进房地产业健康发展”网上座谈会上，国家建设部住宅房地产司副司长侯淅珉、国家财政部综合司副司长苑广睿介绍，遏制短期炒作房价仍将是“十一五”时期主要任务之一。
　　“危险信号”
　　潘石屹说，“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”
　　“房价再涨是个危险信号，但愿房价的增幅不要太快了。”开发商的高调代言人华远集团董事长任志强也感觉到了房价上涨的“过火”。
　　此种情况下，“疯涨”的房价会不会让北京楼市“再蹈”去年上海的“覆辙”，接下来如何调控，对每位北京人来说意义重大。
　　“我个人一个悲观的看法是房价可能涨到失控的临界点了。”北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事、总经理段枚焱认为，2005年以前房价上涨是正常的，但今年一季度的房价上涨是非常不健康的。
　　他说，北京的房地产开始有问题了。
　　实际上，今年春季北京房价上涨已成为一个“敏感”的话题。
　　今年博鳌论坛上，关于房地产的议题被定为“住房发展与构建和谐社会”不允许谈房价，参会地产商潘石屹说“我感觉今年的房价上涨得有点危险，所以现在说话很小心。”
　　“这样的房价肯定是不合理的，也凸现出市场存在的泡沫。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，2005年国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。
　　同样的担心，也被地产商认识到。潘石屹在接受本报记者采访时感言，“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”
　　针对北京的房价上涨，北京成业行投资顾问公司总经理邵念强向本报记者作了一个形象的比喻，房价应该是马拉松式的缓慢上涨，2003年和2004年，上海就把马拉松的游戏变成百米冲刺，所以其违规行为受到了市场的惩罚，而现在北京是按照中长跑的速度在跑马拉松，也有问题。 他给出的结论是，“违反经济的增长规律必然要受到规律的制约和报复的。”
　　在段枚焱看来，房地产价格上涨太快，对从业者、对老百姓和宏观经济都有损害，也是这个城市金融危机的隐患。
　　行政手段调节
　　“我怀疑开发商在捣鬼。”王珏林说，政府应该进一步规范，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。
　　而在潘石屹看来，目前有两个危险的信号，一是全国的房价都在上涨，二是空置率上涨也很快，前者是供不应求的表现，后者是房子卖不出去的信号，两指标得出的结论恰恰相反。
　　去年11月，北京市统计局公布数字显示，截止到去年9月末，北京商品房空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1%.
　　“我怀疑开发商在捣鬼。”4月13日，建设部政策研究中心副主任王珏林说，政府应该进一步规范，不能让开发商挤牙膏，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。
　　对此，国家建设部在本月初继国家发改委点名70城市没有落实“城市廉租住房”保障体系后表示，将对全国空置率问题展开调研。
　　4月4日，《北京市2006年度土地供应计划》出炉，在总供地面积不变的情况下，住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，经济适用住房用地比去年增加了100公顷。
　　包括万年花城副总经理黄玺庆、SOHO中国总裁潘石屹等人看来，应该大力发展廉租房。
　　实际上，在今年全国两会上，温家宝总理就强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”
　　3月29日，国土资源部土地利用司副司长吴海洋对记者表示，国土资源部将出台文件，不排除对目前在北京、上海等城郊大量兴建的低密度花园洋房进行供地限制的可能性。此外，相关部委正在联手制定加大中低价位住宅、中小户型住宅土地供应政策，该文件也将在年内出台。
　　4月8日，建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产形势报告会上，表示了今年调控的主要思路：当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。近期主要是继续完善各项措施进行调节，短期内可能采用一些行政调节的手段，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。

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